La casa coniugale nella separazione consensuale: come si valuta e come si divide

Quando una coppia si separa, la prima domanda che entrambi i coniugi si pongono di solito non riguarda l'assegno di mantenimento: riguarda la casa. Chi ci resta? Si vende? Quanto vale? Nella separazione consensuale — quella in cui i due partner trovano un accordo davanti al giudice o, oggi, anche con la negoziazione assistita — la perizia immobiliare diventa lo strumento principale per evitare che l'accordo nasca su basi fragili.

Tre scenari, tre soluzioni

Nella pratica, le situazioni più frequenti sono tre.

1. Casa cointestata, vendita d'accordo. È la soluzione più lineare: i coniugi decidono di vendere e di dividere il ricavato secondo le quote di proprietà (solitamente 50/50). Come ricorda il portale Vendocasaprivato, "il modo più semplice è mettersi d'accordo sulla vendita dell'immobile e sulla divisione del ricavato" (Vendocasaprivato). La perizia serve qui per fissare un prezzo di partenza realistico ed evitare che uno dei due svenda per fretta.

2. Casa cointestata, uno dei due la "rileva". Spesso uno dei coniugi vuole restare nell'abitazione, magari perché ci abitano i figli. In questo caso si scioglie la comunione: chi resta acquista la quota dell'altro, pagando un conguaglio pari al valore di quella quota. La perizia è qui assolutamente centrale, perché stabilisce quanto il coniuge "uscente" deve ricevere.

3. Casa di proprietà esclusiva di un solo coniuge. Se la casa appartiene per intero a uno solo, non c'è nulla da dividere sul piano patrimoniale. Resta però il tema dell'assegnazione: il giudice può assegnare l'abitazione al coniuge collocatario dei figli minori o non economicamente autosufficienti, indipendentemente dalla proprietà. La perizia in questi casi può servire per quantificare il vantaggio economico dell'assegnazione, che incide sull'eventuale assegno di mantenimento (Studio Legale ANP; Marzorati).

Perché serve una perizia neutrale

Il rischio, nella separazione, è che ciascuno dei due coniugi faccia leva su valutazioni "di comodo": chi resta nella casa tende a sottostimarla per pagare meno conguaglio, chi se ne va tende a sopravvalutarla. Una perizia neutrale, affidata a un tecnico terzo (perito, ingegnere, geometra, architetto) e idealmente accettata da entrambi prima dell'incarico, è il modo migliore per sterilizzare il conflitto. Il portale Lorenzo Cirri sottolinea che, in caso di scioglimento della comunione sulla casa coniugale, "occorre procedere alla valutazione del bene tramite perizia di un tecnico" come passaggio preliminare a qualsiasi accordo (Lorenzo Cirri; Studio Legale Lovecchio).

Cosa deve contenere la perizia

Una stima idonea a fondare un accordo di separazione dovrebbe sempre includere:

• valore di mercato attuale dell'immobile, con metodo comparativo basato su transazioni recenti di immobili simili in zona;
• stato manutentivo e necessità di interventi (un tetto da rifare incide eccome sul valore);
• regolarità urbanistico-catastale (un abuso non sanato può azzerare la commerciabilità);
• eventuali vincoli o servitù che gravano sul bene;
• considerazioni sul mercato locale di riferimento, perché lo stesso appartamento vale diversamente a Milano e in un piccolo comune dell'entroterra.

Le Sezioni Unite e il valore del conguaglio

Un punto delicato riguarda l'incidenza dell'assegnazione sul valore della casa. In passato si discuteva se, quando il giudice assegna la casa coniugale a un coniuge, il valore della stessa ai fini della divisione debba essere ridotto (il bene "vincolato" vale meno). Le Sezioni Unite della Cassazione sono intervenute sul tema, chiarendo come calcolare il conguaglio quando l'immobile in comproprietà viene attribuito al coniuge affidatario della prole (APF – Le Sezioni Unite sull'assegnazione). È un nodo tecnico che il perito incaricato deve conoscere e gestire, perché può cambiare significativamente il numero finale.

Un consiglio operativo

Prima di firmare l'accordo davanti al notaio o di depositarlo in tribunale, mai accontentarsi della stima di un'unica agenzia immobiliare. Una perizia tecnica giurata, con metodo dichiarato e fonti dei dati di mercato verificabili, costa qualche centinaio di euro e in cambio mette al riparo entrambi i coniugi da future contestazioni. È un investimento sulla stabilità dell'accordo: ed è proprio la stabilità ciò che, in una separazione, conta di più.

Fonti

• Vendocasaprivato – Separazione coniugi e vendita casa coniugale 2025
• Studio De Matteis – Come si vende una casa in caso di separazione
• APF – Sezioni Unite, assegnazione della casa familiare e conguaglio
• ANP Legal – Separazione e casa di proprietà esclusiva di un coniuge
• Lorenzo Cirri – Separazione e divisione della casa coniugale
• Studio Legale Lovecchio – Scioglimento della comunione dell'immobile tra coniugi
• Marzorati – Assegnazione della casa e divorzio