IVS, EVS, RICS: perché gli standard internazionali contano anche nella perizia di divisione

Quando si parla di stima immobiliare per una divisione ereditaria o per una separazione, capita di sentire termini come IVS, EVS, Red Book o Codice delle Valutazioni Immobiliari. Sembrano sigle da addetti ai lavori, eppure incidono concretamente sulla qualità — e sulla "tenuta" — della perizia che andrà a fondare un accordo tra eredi o tra coniugi. Vediamo perché.

Tre sigle, un'unica idea

Da circa quindici anni il mondo della valutazione immobiliare si è dotato di standard condivisi a livello internazionale ed europeo per garantire che, ovunque, una stima sia fatta con metodi trasparenti, dati verificabili e procedure replicabili. I tre punti di riferimento più importanti sono:

• gli IVS – International Valuation Standards, pubblicati dall'IVSC (International Valuation Standards Council). Sono il framework globale: definiscono concetti chiave come "valore di mercato", "valore d'investimento", "valore equo" e indicano gli approcci estimativi (mercato, reddito, costo);
• gli EVS – European Valuation Standards, sviluppati da TEGoVA. Sono la "Blue Book" europea, calibrata sul contesto UE (catasti, fiscalità, regimi giuridici nazionali) (Studio Redaelli – TEGoVA EVS 2020);
• il Red Book di RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), che incorpora gli IVS e aggiunge regole etiche e procedurali per i professionisti certificati (RICS – Linee guida 2022; Stimatrix).

In Italia questi standard si saldano al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, giunto nel 2025 alla sesta edizione, che integra IVS ed EVS adattandoli al contesto normativo nazionale (Tecnoborsa; Ingenio; Geoval).

Perché contano in una divisione ereditaria

Nelle eredità, la perizia non serve a una banca o a un'asta: serve a mettere d'accordo persone in conflitto, spesso fratelli o cugini. In questo contesto l'autorevolezza della stima è tutto. Una perizia "qualunque" può essere contestata in un istante; una perizia che dichiara di seguire gli IVS o il Codice delle Valutazioni Immobiliari, esplicitando metodo, fonti dei dati di mercato e ragionamenti, è molto più difficile da smontare.

Lo Studio PCG sintetizza così: gli standard internazionali "rappresentano un riferimento tecnico consolidato a livello scientifico e normativo" e forniscono al perito un linguaggio comune e condiviso (Studio PCG; Unione Architetti).

Perché contano in una separazione

Nelle separazioni il discorso è speculare. La casa coniugale è quasi sempre il bene più prezioso della coppia, e il suo valore può fare la differenza tra un accordo equilibrato e uno percepito come ingiusto. Una perizia conforme a IVS/EVS:

• definisce con precisione cosa si intende per "valore di mercato", che secondo gli IVS è "l'importo stimato a cui un'attività dovrebbe essere scambiata, alla data di valutazione, tra un acquirente e un venditore consapevoli e disponibili, in una transazione equa, dopo un'adeguata commercializzazione…";
• rende esplicito il metodo usato (Market Comparison Approach, capitalizzazione del reddito, costo di sostituzione);
• documenta le fonti dei dati comparativi: una garanzia importante se l'accordo dovesse essere contestato.

I tre approcci estimativi standard

Tutti i framework internazionali riconoscono tre approcci di base, da scegliere in funzione della natura del bene:

1. Approccio di mercato (comparativo) – si confronta l'immobile con transazioni recenti di beni simili. È il metodo principe per appartamenti e ville libere.
2. Approccio reddituale – si capitalizza il flusso dei canoni, attuali o potenziali. È il metodo elettivo per immobili locati o destinati a reddito (negozi, uffici).
3. Approccio del costo – si stima il costo di ricostruzione a nuovo, detratto il deprezzamento. Si usa per beni "speciali" senza un mercato comparabile.

Ricerche specializzate confermano che la stima del valore di mercato si fa "con il metodo più appropriato: comparativo per immobili liberi, reddituale/DCF per immobili locati, costo quando mancano comparabili" (Visure Italia).

Cosa chiedere al proprio perito

Se state commissionando una perizia per una divisione, queste sono le domande pratiche da fare prima di firmare l'incarico:

• "Si attiene agli standard IVS e/o al Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa?"
• "Quale approccio estimativo intende utilizzare e perché?"
• "Quali fonti di dati di mercato userà (OMI, transazioni recenti documentate, banche dati professionali)?"
• "La perizia conterrà i requisiti minimi di contenuto previsti dagli standard (identificazione, ipotesi, limitazioni, data di riferimento)?"

Una risposta chiara a queste domande è un eccellente predittore di una perizia solida.

In sintesi

Gli standard internazionali non sono un orpello accademico: sono il linguaggio comune che permette a una stima di essere accettata, capita e — se necessario — difesa in giudizio. In una materia delicata come la divisione di un'eredità o di una casa coniugale, scegliere un perito che li applichi davvero è il primo passo per trasformare la valutazione da terreno di scontro a base condivisa di accordo.

Fonti

• Tecnoborsa – Il Codice delle Valutazioni Immobiliari
• Ingenio – Sesta edizione del Codice delle Valutazioni Immobiliari (2025)
• Geoval – Codice delle Valutazioni Immobiliari 2025: evoluzioni e impatti
• Studio Redaelli – TEGoVA EVS 2020 (PDF)
• RICS – Linee guida valutazione immobili a garanzia esposizioni creditizie (2022, PDF)
• Stimatrix – Il valore di investimento secondo IVS, RICS, EVS, Tecnoborsa e Simonotti
• Unione Architetti – Standard internazionali di valutazione
• Studio PCG – Cosa sono le valutazioni immobiliari IVS-EVS
• Visure Italia – Metodi e standard per una stima immobiliare
• CNI – Stima e valorizzazione immobiliare in base agli standard nazionali e internazionali