Quando la casa "non si può dividere": l'art. 720 c.c. spiegato semplice

Capita spesso, soprattutto al Sud e nelle case di famiglia: tre fratelli ereditano un appartamento di 90 metri quadri e non sanno che farsene. Venderlo? Tenerlo a turno? Affittarlo? Il codice civile, all'articolo 720, prova a dare una risposta razionale a questo problema con un concetto che suona tecnico ma è in fondo molto pratico: la comoda divisibilità.

Cosa significa "comodamente divisibile"

In linea di principio, l'art. 718 c.c. dice che ogni erede ha diritto a una parte "in natura" di ciascun bene comune. Ma se il bene è un immobile, spesso questa regola è impossibile da applicare. Per questo l'art. 720 stabilisce che, se gli immobili non sono comodamente divisibili o non possono esserlo senza danno per l'economia degli stessi, vanno preferibilmente assegnati per intero a uno dei coeredi, con conguaglio in denaro a favore degli altri (Brocardi.it – Art. 720 c.c.; Avvocato.it).

In parole povere: meglio una casa intera a uno e soldi agli altri, che tre mini-monolocali ricavati a forza.

I due test della giurisprudenza

La Cassazione, nel tempo, ha messo a fuoco due piani di valutazione che il perito (e poi il giudice) devono compiere:

1. Piano strutturale-tecnico: si possono ricavare porzioni autonome, accessibili in modo indipendente, senza opere troppo costose o complesse?
2. Piano economico-funzionale: la divisione altera la destinazione del bene? Ogni porzione, una volta divisa, vale almeno quanto la quota corrispondente del bene intero, oppure si svaluta?

Come riassume lo studio Davide Umberto, l'immobile è "non comodamente divisibile" quando le porzioni richiederebbero opere onerose, sarebbero gravate da servitù o limitazioni eccessive, oppure subirebbero un deprezzamento significativo rispetto al valore unitario (Umberto Davide; UPPI Bologna).

Tradotto: un appartamento di 60 mq con un solo bagno e una sola scala non si divide. Un palazzetto su tre piani con ingressi indipendenti, magari sì.

Il ruolo del perito

A pronunciarsi sulla comoda divisibilità non è il giudice "a sentimento", ma un tecnico estimatore — quasi sempre un CTU nominato dal tribunale, oppure un perito di parte in fase stragiudiziale. Il suo compito è triplice:

• verificare la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile (frazionare un abuso non sanato è impossibile);
• studiare la fattibilità tecnica del frazionamento, alla luce dei regolamenti edilizi locali;
• quantificare il valore di mercato del bene intero e delle eventuali porzioni risultanti, per verificare se la divisione comporta deprezzamento.

Lo studio Analisilegale ricorda che la valutazione "deve essere condotta sul criterio oggettivo della concreta possibilità di dividere il bene senza pregiudizio del suo valore economico, in modo da poter attribuire a ciascun coerede un'entità autonoma e funzionale" (Analisilegale).

Cosa succede se il bene non è divisibile

Le strade sono tre, in ordine di preferenza:

1. Assegnazione per intero a un coerede che ne faccia richiesta, con obbligo di conguaglio agli altri. Se più di uno la chiede, di norma prevale chi ha la quota maggiore o, a parità, chi offre garanzie migliori.
2. Assegnazione congiunta a più coeredi che si accordano (per esempio, marito e moglie eredi del suocero che vogliono tenersi la casa).
3. Vendita all'incanto (asta) e divisione del ricavato in proporzione alle quote: è la soluzione "estrema", a cui il giudice ricorre quando nessuno chiede l'assegnazione o quando le richieste sono incompatibili (Studio Cataldi; Studio Legale Dolce).

Un consiglio pratico

Se gli eredi sono ancora "in pace" tra loro, conviene commissionare insieme una perizia stragiudiziale che si pronunci proprio sulla comoda divisibilità. Costa molto meno di un giudizio di divisione e, se il tecnico è bravo, fornisce già il quadro decisionale completo: si può dividere o no, quanto vale il bene, quanto sarebbe il conguaglio. Da lì si va dal notaio e si chiude. Nel momento in cui invece la causa è già in tribunale, sarà il CTU — con tempi e costi ben superiori — a fare il medesimo lavoro.

Fonti

• Brocardi.it – Art. 720 c.c., Immobili non divisibili
• Avvocato.it – Art. 720 c.c.
• Umberto Davide – Divisione ereditaria art. 720 c.c. bene non comodamente divisibile
• UPPI Bologna – Divisione ereditaria di immobili non comodamente divisibili
• Analisilegale – Assegnazione di immobili indivisibili (art. 720)
• Studio Cataldi – Eredità: quando l'immobile non è divisibile
• Studio Legale Dolce – Divisione ereditaria. A chi spetta la casa?